O que são fundos imobiliários
Fundo de investimento imobiliário (ou simplesmente FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. O FII é constituído sob a forma de um condomínio fechado, sendo dividido em cotas, que representam parcelas ideais do seu patrimônio
Imagine um shopping center em uma grande cidade do Brasil. Um pequeno investidor como eu e você nunca teria recursos sufientes para adquirir um empreendimento desse tamanho e valor. Entretanto, por meio dos FIIs essa situação é possível. Imagine você vivendo em uma pequena cidade no interior do Acre e possuindo cotas de um shopping em Florianópolis. Sim isso é possível.
Ao adquiri uma cota de um fundo de investimento imobiliáriio você passa a possuir parte daquele imovél (ou imóveis, caso seja mais de um). Nesse caso você passará a ter direito ao recebimento dos proventos (normalmente mensais) referentes a quantidade de cotas que possui.
Como começar a investir em FII?
O primeiro passo para se investir em FII é abrir uma conta em uma corretora. Se não souber como fazer isso, vou lhe indicar a Corretora Título (também conhecida como Easynvest). Atenção, não estou ganhando absolutamente nada com essa indicação, essa é apenas a corretora que eu uso para comprar os meus FIIs.
Tutorial para abertura de conta na Corretora Easynvest (Título Corretora de Valores)
O segundo passo para se investir em FII é selecionar os papeis que melhor se adequem ao seu perfil de risco. Para que você possa tomar conhecimento de todos os fundos existentes no mercado, criamos a tabela abaixo, com todos os FIIs existentes no mercado brasileiro. Para acessar as listas, basta clicar nos links abaixo:
Acesse abaixo a relação atualizada dos Fundos de Investimento Imobiliários:
Acesse aqui a relação de Fundos de Investimentos Imobiliários por SETOR.
Acesse aqui a relação de Fundos de Investimento Imobiliários (FII) por GESTORA.
Se preferir baixe gratuitamente a nossa Super Planilha dos Fundos de Investimento Imobiliário, clicando nesse link. Os dados da planilha são atualizados periodicamente, então você sempre poderá baixar os dados atualizados aqui. Se você não sabe como fazer a cópia da planilha ou não sabe baixá-la, clique aqui.
Se você encontrar algum FII interessante e quiser saber mais sobre ele, sugerimos que acesse o Clube FII, clicando aqui. Neste site você poderá encontrar um detalhamento maior dos FII que você pretende pesquisar/comprar.
O terceiro passo é transferir os recursos para a sua corretora. Sugiro que você comece a investir com um pequeno valor, para que possa, com o tempo, aprender a operar o ambiente de negociação da corretora de forma segura. Aqui não há segredos. Basicamente o ambiente de negociação online das corretoras (chamado de home broker) funciona como uma espécie de sala de negociação, só que online. Nesse local, são, a todo instante, ofertados preços de compra e venda de ativos mobiliários.
Características dos Fundos de Investimento Imobiliários
Como você viu, em síntese, investir em fundos imobiliários faz de você proprietário, em parte, de algum imóvel ou vários imóveis que compõem os fundos em que você investe. Dessa característica decorre uma das grandes vantagens dos FII: você não tem que lidar diretamente com os inquilinos, recebimento de aluguel e todos os encargos que sempre geram estresse e problemas.
Basicamente existem dois tipos de FIIs: Fundos de papel, Fundos de tijolo e os Fundos Híbriidos. Vejamos cada um deles:
Fundo Imobiliário de Tijolo
Um Fundo Imobiliário é denominado como de Tijolo quando investe majoritariamente em ativos reais (imóveis físicos). No Brasil os Fundos de tijolo se dividem em vários tipos, entre eles os mais importantes são: escritórios (lages corporativas), galpões logísticos, shoppings e varejo.
Fundo Imobiliário de Papel
Um FII é classificado como de Papel quando investe principalmente em ativos de renda fixa lastreado a imóveis. Nesse caso o FII investe em ativos como LCIs, LCAs, CRIs, CRAs dentre outros. Entretanto os FIIs de Papel também podem investir em títulos públicos, debentures (referentes a empresas do ramo imobiliário), dentre outros ativos.
Fundos Híbridos:
Os Fundos de Investimento Imobiliário Híbridos Investem tanto em imóveis quanto em papéis. Portanto esse tipo de FII mescla características dos FII de papel e dos FII de tijolo.
Como os FIIs funcionam?
De forma geral, o dinheiro dos investidores é usado para comprar (ou construir) um imóvel que, posteriormente, é alugado ou vendido. Os lucros dessa operação são divididos entre os participantes. Obviamente, os valores que cada investidor lucra são proporcionais ao investimento realizado. As cotas dos FIIs são nomeadas com um código o qual é conhecido como ticker. O ticker que identifica FIIs normalmente é formado por quatro letras maiúsculas e terminadas no número 11.
Quais as Principais Vantagens dos FIIs?
- Aplicação inicial baixa – para investir em FIIs não é necessário um grande montante de dinheiro, característica que permite ao pequeno investidor ir acumulando cotas de acordo com a sua renda;
- Qualidade dos inquilinos – os FIIs normalmente são caracterizados por grandes empreendimentos, permitindo dessa forma que inquilinos de “melhor qualidade”sejam instalados nos imóveis locados;
- Gestão profissional – a administração dos FIIs costuma ser conduzida por uma gestora profissional, a qual possui profissionais habilitados e capacitados para a gestão do(s) fundo(s);
- Distribuição de dividendos – Em geral todos os FIIs distribuem mensalmente proventos referentes ao lucro das atividades imobiliárias. Dessa forma, podem ser utilizados como uma excelente ferramenta para se obter renda passiva;
- Isenção de Imposto de Renda – De forma geral os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos do imposto de renda. Entretanto atenção! Os ganhos de capital oriundos de operações de compra e venda de FIIs são tributados.
- Liquidez – diferentemente de um imóvel físico, que pode demorar meses ou anos para ser vendido (e envolve uma grande burocracia em sua venda) os FIIs costumam ser negociados com facilidade, sendo possível efetuar compras e vendas em minutos;
- Custos baixos – os custos baixos de aquisição são outra característica marcante dos FIIs. Eles permitem que qualquer pessoa possa possuir parte de um imóvel físico de alto padrão, localizado em qualquer região do país. Caso o investidor fosse comprar um imóvel físico, necessitaria de centenas de milhares de reais, nos FIIs, um pequeno valor é suficiente; e
- Diversificação – os FIIs permitem uma excelente diversificação. O investidor poderá distribuir o seu capital em FIIs de diversos setores, criando uma carteira diversificada.
Quais são as principais desvantagens/riscos dos FIIs?
- Risco de mercado – é o risco de desvalorização das cotas de acordo com o panorama econômico;
- Risco de liquidez – embora a liquidez dos fundos imobiliários tenha aumentado bastante nos últimos anos, ela ainda é baixa se comparada à liquidez das ações mais negociadas na Bolsa;
- Risco de inadimplência – é o risco do inquilino, seja ele uma loja, uma empresa ou um centro de distribuição, não pagar o aluguel e ainda levar a briga à Justiça.
- Risco da obra – risco específico para empreendimentos em construção, os quais podem sofrer embargos ambientais, dentre outros riscos típicos de obras;
- Risco físico do imóvel – é o possível risco do imóvel sofrer com enchentes, incêndios, depredações, desabamentos, desapropriações, etc.;
- Risco de concentração – alguns fundos imobiliários investem em um único imóvel, muitas vezes locado para um único inquilino. Nesse caso, caso o inquilino abandone o imóvel, o FII ficará com vacância de 100% (até que encontre um novo inquilino); e
- Risco do ativo muito específico – esse é um risco existente nos FIIs que alugam especificamente para um inquilino ou um tipo de inquilino. Por exemplo, um prédio de um hospital só pode abrigar hospitais, dificultando a busca por novos inquilinos.
Bons fundos imobiliários para iniciantes
Na hora de investir, todo investidor quer saber quais os melhores fundos para iniciantes. Por isso, listamos aqui alguns bons investimentos. Contudo, isso não é uma recomendação, são apenas indicações para você ter uma ideia das possibilidades existentes. Acesse a lista dos FIIs clicando no link abaixo:
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