Benjamin Franklin, um dos pais fundadores dos Estados Unidos, disse certa vez uma frase que atravessou séculos: “Neste mundo nada pode ser dado como certo, à exceção da morte e dos impostos”. Se Franklin vivesse no Brasil de 2026, ele provavelmente adicionaria um terceiro item a essa lista trágica: o aumento da taxa de condomínio.
Enquanto os jornais estampam manchetes sobre o “Cashback do Povo” ou as alíquotas da indústria automobilística, uma revolução silenciosa — e caríssima — está sendo armada contra o seu bolso. Não se trata de inflação, nem de má gestão do seu síndico (pelo menos, não ainda). Trata-se de uma falha geológica na arquitetura da nossa Reforma Tributária.
O condomínio, esse ente jurídico híbrido que não gera lucro, mas movimenta bilhões, foi esquecido pelos legisladores. E, como diz o velho ditado popular: “Quem não é visto, não é lembrado”. Neste caso, porém, o esquecimento custará caro. O condomínio foi lembrado apenas na hora de pagar a conta.
A Ilusão da Neutralidade: O Que é o IVA Dual?
Para entender o tamanho do buraco, precisamos dissecar a mudança. O Brasil está abandonando sua “sopa de letrinhas” tributária (PIS, COFINS, IPI, ICMS, ISS) para adotar o IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), dividido em:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – Federal.
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – Estadual e Municipal.
A promessa do governo e dos economistas liberais sempre foi a não-cumulatividade. Funciona assim: uma fábrica compra aço, paga imposto, mas ganha um “crédito” para abater do imposto que pagará na venda do carro. O imposto incide apenas sobre o valor que foi adicionado. É justo. É moderno.
Mas aqui reside o “Cavalo de Troia”.
Para entrar nesse sistema de créditos, você precisa ser uma empresa produtiva. O condomínio não é uma empresa. Ele não vende nada. Ele é, para fins tributários, o consumidor final.
Isso significa que o condomínio é o ponto final da linha de trem. Toda a carga tributária que veio acumulada nos serviços de portaria, limpeza, manutenção de elevadores e jardinagem, que antes era diluída ou reduzida (especialmente pelo ISS municipal, que é baixo), agora desaguará integralmente no caixa do prédio. O condomínio segura a “batata quente” e não tem para quem passá-la.
A Aritmética do Desastre: De 9% para 26,5%
Vamos sair da teoria e ir para a matemática fria, aquela que não aceita desaforo.
Hoje, o setor de serviços — a alma de qualquer condomínio — opera sob um regime tributário que varia, mas que frequentemente gira em torno de 3,65% a 9,25% de tributos federais (PIS/COFINS) somados a um ISS (municipal) que varia de 2% a 5%.
Com a implementação total do IVA, a alíquota padrão estimada pelo Ministério da Fazenda é de 26,5% (alguns estudos apontam que pode chegar a 27,9% para cobrir as exceções dadas a outros setores).
“Não existe almoço grátis.” — Milton Friedman.
Se alguém paga menos (a cesta básica, os profissionais liberais de saúde), alguém tem que pagar mais para a conta fechar. E adivinhe? O setor de serviços e, por tabela, o seu condomínio, foram os escolhidos para pagar o almoço.
Imagine um contrato de portaria terceirizada de R$ 20.000,00 mensais.
- Cenário Atual (Estimado): Carga tributária indireta embutida de aprox. 9% = R$ 1.800 de impostos no preço.
- Cenário IVA Pleno: Carga de 26,5% = R$ 5.300 de impostos.
A empresa de portaria não vai absorver esse custo. Ela vai repassar. O contrato de R$ 20.000 vai saltar para R$ 23.500 ou mais, apenas para manter exatamente o mesmo porteiro na guarita. Multiplique isso por 12 meses, mais 13º salário, férias e coberturas, e você verá o rombo no orçamento anual.
A Armadilha dos Contratos Longos (O Perigo Mora em 2026)
Você pode estar pensando: “Ah, mas a reforma só entra em vigor plenamente em 2033”. Cuidado. A transição começa em 2026, e o mercado antecipa movimentos.
O maior perigo atual é a inércia contratual. Síndicos e administradoras estão, neste exato momento, renovando contratos de longo prazo (24, 36, 48 meses) com empresas de elevadores, segurança remota e facilities. A intenção é nobre: “travar o preço” e garantir previsibilidade.
Porém, como dizia Sêneca: “Nenhum vento sopra a favor de quem não sabe para onde ir”.
Se esses contratos não tiverem uma cláusula de salvaguarda tributária específica, o condomínio estará assinando um cheque em branco. Quando os impostos subirem progressivamente a partir de 2026 e 2027, as empresas terceirizadas invocarão o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato. O condomínio terá duas opções:
- Aceitar o reajuste brutal.
- Tentar rescindir e pagar uma multa milionária (porque o contrato é de 48 meses).
É uma armadilha jurídica perfeita.
O Fim da Era da Terceirização?
Aqui entramos em um ponto contraintuitivo e fascinante. Nas últimas duas décadas, a regra de ouro da gestão condominial foi: terceirize tudo. Era mais simples, reduzia o passivo trabalhista direto e, muitas vezes, era mais barato.
A Reforma Tributária pode inverter essa lógica.
Como o IVA incide pesadamente sobre o faturamento da empresa prestadora de serviço (preço total da nota fiscal), e a folha de pagamento direta (CLT) tem uma tributação previdenciária diferente que não sofre a incidência do IVA da mesma forma, a contratação própria (orgânica) pode voltar a ser financeiramente vantajosa.
O modelo “moderno” de gestão (tudo terceirizado) ficará taxado como consumo de luxo. O modelo “clássico” (zelador e porteiro funcionários do prédio) escapa da mordida do IVA sobre a margem de lucro e insumos da terceirizada. Estamos prestes a ver uma volta ao passado, não por eficiência operacional, mas por sobrevivência tributária.
O Que Ninguém Está Te Contando (A Realidade nas Assembleias)
A bomba não vai explodir em Brasília, nos corredores acarpetados do Congresso. Ela vai explodir na cadeira de plástico da assembleia do seu prédio, numa terça-feira à noite, com ânimos exaltados.
A inadimplência condominial, que já é um pesadelo no Direito Imobiliário brasileiro, tende a disparar. O aumento da cota não virá acompanhado de aumento de renda das famílias. Pelo contrário, a inflação de serviços tende a corroer o poder de compra.
O resultado é um efeito cascata:
- Aumento da cota.
- Aumento da inadimplência.
- Necessidade de rateios extras para cobrir o buraco.
- Mais inadimplência.
- Degradação do patrimônio (para economizar, corta-se a manutenção).
Como diz o provérbio português: “O barato sai caro”. A economia que o governo diz fazer simplificando o sistema custará a solvência de milhares de condomínios residenciais e comerciais.
O Guia de Sobrevivência: O Que Fazer Agora?
Não adianta apenas reclamar. Como editor do Guerra das Finanças, meu compromisso é com a sua blindagem patrimonial. Se você é síndico, conselheiro ou apenas um morador preocupado, aqui está o seu plano de ação:
- Auditoria de Contratos (Imediata): Pegue todos os contratos que vencem após 2025. Verifique as cláusulas de reajuste. Exija aditivos que prevejam a renegociação em caso de alteração da carga tributária. Não aceite repasse automático sem auditoria.
- Exija “Planilha Aberta”: Ao contratar uma terceirizada, não olhe apenas o preço final. Exija a planilha de custos aberta. Você precisa saber exatamente quanto é salário, quanto é lucro e quanto é imposto. Quando o imposto subir, você saberá exatamente quanto deve pagar a mais, evitando que a empresa aumente a margem de lucro sob a desculpa do imposto.
- Estudo de Viabilidade CLT vs. Terceirizado: Peça para sua administradora simular, hoje, quanto custaria ter a equipe própria. Tenha esse número na manga. Se a terceirização ficar 25% mais cara em 2027, você já tem o plano B pronto.
- Fundo de Reserva Estratégico: Comece a fortalecer o caixa do condomínio agora. Não para pintar a fachada, mas para amortecer o impacto do fluxo de caixa nos primeiros meses da transição tributária.
- Pressão Política: As entidades de classe (Secovi, associações de síndicos) precisam acordar. O lobby da indústria garantiu exceções. O lobby do Agro garantiu exceções. O condomínio ficou calado. “Quem cala, consente”.
Conclusão
A Reforma Tributária foi vendida como a salvação da lavoura econômica do Brasil. E, de fato, para a indústria e para a exportação, ela traz modernidade. Mas para você, que mora em condomínio, ela é um convite a pagar uma conta que não é sua.
A “simplificação” custa caro. A transparência tributária vai revelar um monstro que estava escondido sob o tapete do PIS/COFINS.
Não espere o boleto chegar com o aumento para agir. A tempestade já está formada no horizonte, e o barulho do trovão é ensurdecedor para quem sabe ouvir. O problema não é o imposto em si. O problema é continuar fingindo que ele não vai atravessar a portaria do seu prédio.
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